6月21日，第一批9只公募公募基金REITs迎挂牌上市三周年，限售股解禁总市值少于百亿。

现阶段，第一批9只公募公募基金REITs已累积了很大投资收益，设立年来平均值跌幅为20.36%。当中广发首开城建REIT、硬地蛇口REIT设立年来跌幅均少于30%。买卖性政府机构投资人具有落空的动力系统，第一批REITs限售股解禁遭遇做空阻力。

兴业证券指出，买卖额限售股解禁对于二级市场将会存有很大压制。预计今年压制最大的是海通证券拉热REIT，其次是奈良深圳长荆REIT，二者限售股解禁总市值最低，且限售股解禁部分占现阶段商品生产盘比率达至185.71%、144.27%。

海通证券、东方证券等政府机构指出，公募公募基金REITs供大于求，第一批REITs优优的，交易双方取舍下限售股解禁带来价格压制或较细，认可基础设施公募基金长线价值。中信证券指出，由于具有受禽流感影响较细，投资回报率和房租水平相对稳定，很少出现翻修等资本开支，加之不存有生效日期的特征，预计今年房屋产权类REITs在中长期而言更受市场欢迎。

第一批公募公募基金REITs限售股解禁规模少于百亿

2022年6月21日，国内第一批9只公募公募基金REITs将迎挂牌上市三周年。除原始权益人和关联公司外，其它政府机构投资人的战略配售买卖额即将限售股解禁。

根据东方证券估算，此次9只REITs产品限售股解禁买卖额总计为21.92TNUMBERETF，按照6月17日收盘价估算，第一批9只公募公募基金REITs总市值总计为359.03亿，此次限售股解禁总市值总计为114.74亿。当中，海通证券拉热REIT的限售股解禁总市值最低，达至38.58亿;奈良深圳长荆REIT位列第二，限售股解禁总市值为23.68亿。

从限售股解禁买卖额占比来看，第一批公募公募基金REITs限售股解禁买卖额占总买卖额的平均值比率33.9%，少于现阶段商品生产买卖额占总买卖额的平均值比率32.4%。当中，奈良深圳长荆REIT、海通证券拉热REIT等限售股解禁买卖额少于现阶段商品生产买卖额，占比在130%至190%之间;而华信四川全兴乳豆REIT、科创汇鸿REIT、孙吴头蕊产业REIT、广发民泽中国建设银行REIT的限售股解禁买卖额小于现阶段商品生产买卖额。

此次限售股解禁后，海通证券拉热REIT、硬地蛇口REIT、广发民泽中国建设银行REIT三只REITs的商品生产买卖额比率仅约80%。

在限售股解禁买卖额持有者结构方面，机构资金和机构资金占比接近一半，其它政府机构投资人具有鳞虫属为安的动力系统，第一批公募公募基金REITs遭遇做空阻力。

海通证券表示，第一批限售股解禁中保险业务、机构资金占较为高，分别为31.28%及27.72%，除此之外券商直营、公募、公募基金专户及子公司、银行及理财子等占比非常多，但此类主体较保险业务一般投资期限较长，又会受限于净值反气旋，配置意愿较高。若REITs已累积非常多投资收益，买卖性政府机构落空的动力系统越强，相关REITs限售股解禁遭遇的出售阻力就越大。all win

自设立年来，第一批9只公募公募基金REITs的平均值跌幅为20.36%，已累积了一部分投资收益。当中广发首开城建REIT跌幅最低，达38.62%;硬地蛇口REIT设立年来跌幅也达至33.37%。除此之外，华信四川全兴乳豆REIT、海通证券拉热REIT、孙吴头蕊产业REIT、广发民泽中国建设银行REIT、博时蛇口产园REIT跌幅均少于20%。

兴业证券表示，今年年来，基础设施REITs的成交较为活跃。截至6月14日，基础设施REITs的日均成交额之和为2.36亿。单个产品中，广发首开城建REIT的日均成交额达至3082万元，今年年来实际换手率为1794%。其余REITs的实际换手率也都在300%以上。

从今年的投资收益情况来看，第一批公募公募基金REITs的投资收益并不理想，平均值跌幅仅有0.95%;当中，今年投资收益最低的当属博时蛇口产园REIT，达至7.87%;而华信四川全兴乳豆REIT和硬地蛇口REIT的今年年来投资收益均少于3%。

已有12只产品公开买卖 新产品稳步推进

公募公募基金REITs试点挂牌上市一年年来，一直在稳步推进，至今共有12只产品公开买卖。

日前，重庆渝遂高速公路REITs项目获证监会准予注册批复，成为西部地区首个获批注册的基础设施REITs项目。该项目也将成为第13只挂牌上市的公募公募基金REITs试点产品。

公募公募基金REITs试点挂牌上市一年年来，现阶段共有12只挂牌上市买卖产品，总计发行规模约458亿，发行资金中，用于新增投资的净回收资金约188亿。已挂牌上市项目涵盖生态环保、高速公路、园区、仓储物流四个领域。最受关注的，是保障性租赁住房纳入公募公募基金REITs试点范围并快速推进。

限售股解禁后对市场的压制

第一批挂牌上市的公募公募基金REITs项目资质相对较优，累计分红比率均在94.5%以上，且大多跌幅可观。值得注意的是，今年第一批公募公募基金REITs运营满一年后将符合公募公募基金公募基金FOF投资标准，有望带来增量资金。

海通证券指出，公募公募基金REITs仍供大于求，交易双方取舍下限售股解禁带来价格压制或较细。从卖方来看，卖方为了更好的落空投资收益、减少二级价格压制，可能更多选择大宗买卖。买方来看，运营满一年后新增FOF资金入市，且第一批公募公募基金REITs资质相对较好、分红率较高，市场关注度持续较高。

整体来看，由于试点阶段公募公募基金REITs优优的，挂牌上市速度难以满足市场需求扩张速度，公募公募基金REITs供大于求，投资人一级二级参与的难度都在加大。现阶段市场对限售股解禁带来的机会都较为关注，限售股解禁做空会对价格产生很大压制，但预计今年幅度整体不会太大，非常多买方资金有望进入。all win

东方证券也指出此次限售股解禁对REITs压制不大，主要是因为参与战略配售的专业政府机构投资人通常具有较强资金实力，并且认可基础设施公募基金长线价值。短期来看，此次限售股解禁的影响相对有限，并不会带来REITs产品价格的大幅波动，长期来看，限售股解禁有助于REITs二级市场平稳发展，公募公募基金FOF等长线人或迎配置机会。

中信证券指出，丰富多元的REITs底层资产，构成了REITs市场得以繁荣的根基，适度压低的长端利率，也有利于REITs的市场发展。由于具有受禽流感影响较细，投资回报率和房租水平相对稳定，很少出现翻修等资本开支，加之不存有生效日期的特征，预计今年房屋产权类REITs在中长期而言更受市场欢迎，重点推荐具有规模效应的品牌物流仓储REITs、地段优越的产业园区REITs和核心城市的保租房REITs。

海通证券张继强表示，长期看好REITs打新对于配置型政府机构的价值，基础设施公募公募基金REITs是一种投资收益率介于股债之间的、有高派息率、风险投资收益适中的投资产品，在当前低利率、金融监管趋严背景下，公募公募基金REITs可帮助解决资产荒问题，为投资人提供长期、稳定、风险投资收益适中的投资思路。建议投资人关注优质新挂牌上市项目的打新机会。

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