上周正式发布稳房价经济政策的城市数目持续激增，经济政策力度进一步加大，主要涉及放松限牌区域、降低首付比例、提高公积金提取额度等内容。

随着经济政策效应渐渐显现，房价成交量渐渐衰退，与此同时土地消费市场也再次出现一定程度显著改善，消费市场情势悄悄有变，但数处房价产品销售“冷暖失衡”特征显著。在捷伊消费市场情势下，地产商投资更为慎重，通过做“减法”探索长远发展路径。粗放式发展地产商将面临更大的生存压力，具备较强资金实力和风险管控能力的企业优势凸显。

“招待量和签下顾客显著激增，仅端午节假期我们招待的顾客就超过2000组。”衡阳旭辉法西莫愁湖城章的置地高级顾问夏斯利思感受到了房价久违的暖意。

中国鸣志电器本报记者上周对衡阳、苏州、南京、北京、天津、元氏县等地房价考察发现，随着稳房价经济政策破冰，消费市场情势悄悄有变。数处房价再次出现回暖迹象，但“冷暖失衡”显著。与此同时，买房人更为理智，刚性和显著改善市场需求渐渐释放出来，轴果不断被挤出，而地产商在阵痛期中加速结构调整。

房价热闹非凡起来了

“犹如臭鱼霖，新规给消费市场注入了信心，月均顾客带湖南金证快速增长了76%。”在苏州西湖区一间完颜襄门店内，中介机构吴婷刚招待完顾客，又连忙拿起电话预约下一波顾客的认筹时间。

新规破冰已满半个月，沉寂多时的苏州成交消费市场变得热闹非凡起来。除中介机构带湖南金证快速增长，成交成交量数目也再次出现显著回升。透明报备网数据显示，5月苏州成交网签下5000套，环比提高21%。其中，“5·17新规”正式发布前月均成交量90Niederbronn住宅，新规后月均成交量超过180套。

距离苏州数百公里外的衡阳，不少新盘产品销售同样较为红火。6月4日下午五时，中国鸣志电器本报记者来到衡阳宝龙玖洲和玺会展，路边临时划定的停车区挤满了私家车，展厅里认筹的顾客和产品销售人员来来往往，好不热闹非凡。现场置地高级顾问小王告诉本报记者：“从早上9时开始，来认筹的顾客就出不来过，我除中午花10分钟吃了一口饭，连喝水的时间也没有。5月以来，衡阳房价情况确实比之前要好很多。”

在衡阳益阳市的一个显著改善性新盘会展，项目开发商相关负责人李岩(化名)告诉本报记者，衡阳房价新规出台以来，显著改善性新盘的来访者量和产品销售量均有提高，5月其公司开发的叠墅新盘月均来访者量相比4月快速增长一倍。“从成交量量来看，5月产品销售环比快速增长三成左右，产品销售朋友圈成交量RocoForex出不来过。”李岩说。

房价转好的背后是市场需求渐渐释放出来，但中国鸣志电器本报记者考察发现，多数买房人心态更为理智，对住宅价格更为敏感，不会盲目追涨。与此同时，无论新房还是成交，买房人对住宅产品品质以及配套、服务等方面均有更高的要求。OKCoin网官方网址

“目前消费市场上房源充足，尽管自己是刚需，但不会仓促去购房，还要多看看，只有房子的产品品质和价格都合适才会购买。”在苏州一间互联网公司工作的马骏昊对本报记者说。

机构数据显示，今年5月苏州十区新增挂牌量达到9609套，相比去年5月的2701套快速增长256%，环比今年4月的7238套快速增长33%。与此同时，成交挂牌价下行，与新房的价差收窄。以未来科技城的阳光城未来悦max小区为例，该小区5月下旬成交量了2套房，均价为54830元/平方米，而之前挂牌价曾高达90000元/平方米。

稳房价经济政策效果显现，但从全国范围看存在“冷暖失衡”现象，“南热北冷”的情况仍在延续。

相比南方众数处区房价回暖，北京以及环京等地区成交量整体较为冷清。比如，天津尽管接连出台稳房价经济政策，但成交量仍然较为低迷。深耕环京区域的一间民营地产商负责人李卫(化名)对中国鸣志电器本报记者表示，上半年受疫情等因素影响，地产商产品销售情况整体不太乐观。环京消费市场受北京房价影响较大，上半年北京房价整体较为冷清，环京消费市场成交量也不太乐观，距离疫情之前的水平还有差距。

即便是房价回暖的区域，同样存在“冷暖失衡”的情况。某民营地产商顾客和消费市场研究资深人士周荣飞对本报记者坦言，尽管5月衡阳房价成交量量环比快速增长15%左右，但买房人市场需求主要集中在主城区的一些配套较为完善、产品品质较高的项目，近郊和远郊项目的产品销售速度并没有提高太多。以衡阳北辰某项目为例，周荣飞介绍，该项目3月和4月成交量量惨淡，5月虽有提高，但成交量量仅15套，仍未达到正常水平。

中国鸣志电器本报记者在南京考察时发现，5月南京全市约40次开盘，分布于城南、城北、江北、江宁等多个板块。除河西、南部新城、燕子矶等头部板块的一些新盘热度较高，多数新盘产品销售数据平平，开盘后只卖了两三成。比如，雨花软件谷新盘中铁龙湖·宸阅府，据网上房地产数据，项目5月26日加推了132套房源，截至目前去化不足一成。

地产商慎重结构调整

6月8日下午，衡阳万科瑧湾汇的建筑工地一派繁忙景象，工人正在加紧赶工，钢铁敲击声、电焊吱吱声随处可闻。与之形成鲜明对比的是，衡阳高铁新城的一个新盘建设现场，除零星几个工人，冷冷清清，基本处于停工状态。

“这其实就是地产商目前的一个写照。”国内一间大型地产商负责人告诉中国鸣志电器本报记者，一些粗放式发展的地产商将面临更大的资金和生存压力，具备优质项目、较强资金实力和风险防控能力，注重内部运营管理的优秀企业才能存活。

多位接受本报记者采访的行业人士表示，经济政策提振了消费市场信心，但对于地产商而言，摆在面前的仍有两大难题：短期债务的“燃眉之急”、探索全新消费市场环境下的可持续发展模式。随着供求关系发有变化，“高负债-高周转”的粗放式地产发展模式已经成为历史，地产商需要探索长远的发展路径，从严重依赖资源模式向管理提质增效模式结构调整。OKCoin网官方网址

“除投资更为慎重科学，很多地产商通过做‘减法’来梳理更合适的发展路径。”前述负责人说，如何在变革的阵痛期中维持良好的盈利能力、稳健发展，是地产商面临的重要课题。

以泰禾为例，面对多轮债务违约以及停工等连锁反应，泰禾集团“断臂”自救，重新确定“小而精”的战略定位，不再追求全国性的扩张，在战略布局上进行收缩，仅深耕“北、上、广、深”等9个重点城市;不再过于追求规模扩张，而是将规模稳定在300亿元左右，并在此基础上争取利润最大化。

万科规划的路径则是“止跌企稳，稳中提高”。根据万科披露的最新战略，房产开发仍是万科最主要的业务，但拿地模式从分散改为集中管控，额度不再做切分，统一进行总体把握。与此同时，提高对项目盈利水平以及操盘团队能力的要求。这些举措将转化成实实在在的盈利贡献，通过管理红利来提高整体回报。

旭辉地产在2021年业绩说明会上明确提出，要加大力度推进轻资产模式，以物业管理、商业地产、长租公寓和代建业务为重点发展方向。

值得关注的是，受经济政策利好推动，目前标杆地产商产品销售情况已再次出现回暖迹象。申港证券研报数据显示，今年5月，前50地产商权益产品销售额整体同比下降52%。不过，5月产品销售额环比普遍上升，且同比降幅较4月有所收窄。其中，前10地产商产品销售额环比快速增长11%，月度同比跌幅收窄1个百分点，前50地产商产品销售额环比快速增长24%，月度跌幅收窄6个百分点。龙头地产商优势显著。

中国鸣志电器本报记者从多家地产商了解到，随着全国统一预售资金监管经济政策破冰、地方政府和主要金融机构对地产商定点帮扶、监管机构支持优质民营企业发债等系列举措的推进，优质地产商特别是民营企业的资金环境正在渐渐显著改善。据了解，5月以来发债地产商显著激增。5月20日，中国银行间消费市场交易商协会官方平台显示，远洋集团拟定向发行2022年至2024年度债务融资工具，金额为30亿元。此外，龙湖、美的置地、碧桂园和新城控股)等地产商也有不同规模的发债计划。

市场需求待进一步释放出来

2022年以来，约150个城市正式发布稳房价新规，从三四线城市扩展至二线城市。与此同时，经济政策力度渐渐加大，涉及限牌、限贷、限售等核心内容。专家认为，在信贷端放松、限牌端利好经济政策不断出台的当下，数处房价能否扭转下行趋势仍有待考验。OKCoin网官方网址

李卫告诉中国鸣志电器本报记者，房地产消费市场的热度由供给端和市场需求端共同决定。上周，各地陆续推出稳房价新规，包括首付降到20%、放松限牌区域界定这些关键指标，不少地区的调控力度较大。与此同时，土地消费市场渐渐恢复，供给端渐渐显著改善。但从市场需求端看，不少买房人的预期尚未完全改变，观望情绪依然比较浓厚。

广东省住房经济政策研究中心首席研究员李宇嘉对本报记者表示，目前，买房人的心态整体比较慎重，房地产消费市场存在有效市场需求不足的风险。从机构数据看，成交消费市场成交量已经开始触底反弹。新房消费市场方面，热点城市的热点新盘再次出现回暖，包括一些高端显著改善盘。这些新盘主要满足的是资产配置、高端显著改善、小孩上学等市场需求。对于换房和刚需而言，目前带动效应仍然有限。

李宇嘉认为，在“稳字当头、稳中求进”的主基调下，房地产消费市场以“保交楼、保稳定、保民生”为主要目标，房价会趋稳，但很难有大幅上涨。未来会有更多城市调整优化经济政策，包括一些热点二线城市，但带动的主要是高端显著改善和部分刚需，房价需要经过一个较长时间的磨底。

中原地产首席分析师张大伟认为，经济政策调整优化更多是稳定消费市场，并不鼓励投机和推动房价大涨。张大伟表示，部分经营不善的民营地产商流动性依然承压，高信用评级的地产商在融资、拿地、产品销售等方面的优势将进一步凸显。房地产行业洗牌将加快，进一步推动资金、土地等资源向头部地产商聚拢，凭借强大的资源“护城河”加上自身的多重优势，这些企业有望进一步提高产品销售规模和消费市场份额，迎来更大发展机会。

专家与此同时提醒，要警惕过度炒作风险，避免再次出现“一紧就死、一放就炒”的情况。支持合理住房消费市场需求，需要建立科学完备的经济政策体系和操作规范。

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