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房贷政策松绑的路径逐渐清晰。

继广西北海降低住房公积金贷款首付，成为今年全国首个降低首付比例的城市后，近日，四川自贡也调整了公积金贷款政策，放宽了住房套数认定标准，取消了“房认人、贷认人”。

业内人士认为，从北海、自贡的公积金贷款政策调整来看，降低房贷首付比例的政策将首先在公积金领域得到体现。预计全国其他城市也会积极跟进，商业银行贷款首付比例也可能下调。

自贡取消“认房认贷”

1月18日，自贡住房公积金管理中心发布《关于住房公积金政策调整有关问题的通知》，其中包括放宽住房套数确定政策；取消两次住房公积金贷款应间隔12个月及以上的限制；对持有天府蔡颖A、B、C卡的高层次人才给予政策支持。

在放宽房号认定政策方面，实行只认贷不认房的认定标准。无住房公积金贷款记录，无未偿还住房商业贷款，按首套房贷政策执行；有已结清住房公积金贷款记录或未结清住房商业贷款，按二套房贷政策执行。贷款记录以征信报告为准。另外就是三套房，不允许贷款。

调整政策自2022年1月17日起执行，有效期三年。

政策执行中，普通商品房贷款认定时间以购房合同签订时间为准，再交易住房贷款认定时间以公积金中心受委托银行接收时间为准。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，自贡取消“认房又认贷”调控，成为继北海之后全国第二个调整首付比例的城市，具有积极的信号意义。

严跃进进一步指出，按照自贡过去的老政策，首套房的认定必须符合“无房无贷”，即无房、无公积金贷款记录或未偿还商业贷款。按照目前的新政策，首套办证只需要满足“无贷款”的要求即可。也就是说，不管有没有住房，只要没有公积金贷款记录和未结清的经营性贷款，都可以作为首套房执行。同样，规定明显降低了门槛，让更多的购房者可以按照首套房的首付比例认购住房，即首付从40%降低到20%，这显然有非常好的刺激作用。

降低北海公积金贷款首付比例

1月12日，北海住房公积金管理委员会发布《关于调整住房公积金贷款政策的通知》。

《通知》提出，职工家庭购买第二套住房或申请第二套住房公积金贷款的，最低首付款比例由60%降至40%。

关于调整公积金贷款政策的原因，通知表示，为落实差别化信贷政策，满足职工改善性住房需求，以实际行动支持房地产市场平稳健康发展。

“北海已经明确降低公积金贷款首付比例，是今年全国首个降低首付比例的城市。”严跃进说。

严跃进认为，这一政策可以显示三个信号。第一，这一政策的放宽主要是为了满足职工对改善性住房的需求。也是目前国家支持和鼓励改善型住房的另一项政策，有利于二套房和大户型的交易。第二，这次政策的调整主要是指公积金贷款，商业银行贷款不涉及。第三，二套房和二次贷款都由过去的六成首付降低到四成首付，客观上显著降低了这类购房者的首付压力。

“类似于降低首付的政策，比过去提高贷款额度、降低利率或加快放贷节奏更有效。”严跃进表示，因为首付比例下调，客观上购房者购房压力明显下降。这个北海政策是有积极意义的，体现了改善性购房需求的保障，有助于后续这种需求的积极释放。

易居研究院《中国百城库存报告》数据显示，去年底北海去库存周期为23.7个月，总体处于去库存相对困难的城市。严跃进认为，这样的政策有助于提振楼市，是典型的鼓励市场交易、主动去库存的政策。

中央政府一再强调支持合理的住房需求。

去年12月10日，中央经济工作会议提出“支持商品房市场更好满足购房人合理住房需求”后，住建部、央行、银监会等部门多次强调要支持合理住房需求。

12月26日，住房和城乡建设部部长王在接受人民网记者采访时也表示，要落实城市的认房认贷主体责任，强化省级政府的监管引导责任，保障刚性住房需求，满足合理改善型住房需求。12月27日，中国人民银行2022年工作会议提出，更好满足购房人合理住房需求。此前，银监会也表示，现阶段要根据各地不同情况，重点满足首套房和改善型住房的房贷需求。

从多个部门的态度来看，合理的住房需求既包括刚性自住需求，也包括改善性住房需求。此前，上海易居房地产研究院副院长杨红旭在接受证券时报记者采访时表示，今年房贷政策趋于宽松，主要是因为利率下降，贷款审批流程缩短。估计部分城市可能会从“认房认贷”变成“认房不认贷”。对于首次改善需求或者置换需求，可能会有一个政策的放松，让他们享受首套房的利率和首付比例。

严跃进还指出，从北海和自贡公积金贷款政策的调整来看，有三点值得关注。首先，调整的原因与公积金的流动性越来越大有关，与此类城市目前的住房消费激活有关。第二，类似的调整表明，房贷首付比例下调的政策将首先在公积金领域体现，后续商业银行贷款首付比例也可能下调。第三，首付比例下调比贷款利率下调更有效，客观上更容易激活房地产市场。

严跃进预计，全国其他城市也会积极跟进，甚至包括商业银行贷款，也会有降低首付的动作和表现。

编辑:万剑一

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