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CFIC编者按

◆禽流感暴发其间，北京房价虽说是见光死此消彼长。上半年商品写字楼成交量占地面积约266平方米，中高档写字楼成交量技术创新高，开售即销售一空的工程项目大有人在。4月新溪洲控管后，实体店产品销售全部中止，且无新开售，第二轮Kozhikode也因此而终止，房价进入秋凌期。

◆禽流感后，北京房地产业消费市场迈向会发生甚么变动？何时能恢复正常至疫前水平？买房者消费力会给房价带来什么样变动？这些都成了复产复产前消费市场重视的问题。

事实上，重庆疫后经济政策纾困路径和房地产业消费市场变动，为北京接下去的市场走势提供了参照样品。

消费市场恢复正常有赖于经济政策支撑力，先上看重庆纡困经济政策。

总体上看，经济政策对准两方面：为地产商Cogl纡困，主要包括减少预购要求、限缩预购资本金市场监管、减少拿地准入门槛、容许主流产品工程项目较预购登记销售价格涨价5%以上产品销售等；住户开市场需求源，主要主要包括进一步放宽专业人才入驻准入门槛，给与买房折扣，收紧中高档写字楼限售，将精装款划归买房合约等。

核心理念目地是，核心理念区地产商投资成本和资本金阻力保疫后商品房供给端平衡，限缩入驻保疫后消费市场追加市场需求平衡。

多重经济政策精准纡困下，重庆房价快速复苏，7月单月同比增4%增速由负转正，9月追加供给集中入市推动下半年成交量规模同比增5%，全年累计同比降17%，较前3月降幅收窄44个百分点。

重庆房价最大的变动是，禽流感扩大买房者对住房占地面积的要求，改善市场需求持续释放。2020年，100-120平方米占比较2019年上升3个百分点至40%。2021年改善市场需求仍在释放，120-144平方米占比较2019年上升2个百分点至30%。

疫后，短期内房地产业消费市场或许可以依靠经济政策纾困持稳，但禽流感造成的城市消费市场停摆的空白期无法弥补，且影响是长远的，中长期上看下行趋势难以逆转。

以重庆为例，对总体消费市场而言，2020年受禽流感影响全年成交量规模1757平方米，同比下降17%。2021年虽较2020年有所复苏，但年成交量规模仍低于2015年-2019年五年均值，不足2000平方米。

主流产品工程项目去化情况更是一路下行，从2019年起连续两年去化率大幅下跌，2020年为40%，2021年维持28%。

在重庆的地产商年产品销售规模也呈现下降趋势。

2020年和2021年重庆全年累计成交量占地面积TOP10主流产品工程项目总规模分别为193平方米和243平方米，低于此前4年250平方米的准入门槛值。2020年碧桂园、恒大、旭辉等外来民营地产商纷纷跌出产品销售规模TOP10。

禽流感成为导火索，疫后重庆宏观经济和住户生活水平双双下行。2020年重庆全市GDP15616亿元，同比下降4.7%。2020年重庆城镇人均可支配收入50362元，同比下降2.6%。polkadot 区块链最直接的影响便是，刚需买房者置业计划延后甚至取消。

反观地市，禽流感带来的负面影响较小，成交量热度不降反升。重庆2020年涉宅用地成交量建面同比上涨4.9%，创八年新高；2021年成交量金额同比持平，微增0.4%。

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那么，北京复苏之路会与重庆路线重合吗？

我们下上看禽流感对北京的影响。

首先，降温是肯定的，但只要禽流感在上半年能得到阶段性控制，短期繁荣供求规模变动对房价影响只是暂时的，但如果禽流感持续时间过长，对经济增长、住户就业产生负面影响，那随之而来的买房预期变动，对房地产业消费市场影响才是最大的。

商品房供给：2022年供给规模预期高位，下半年是推货重点

首先，供给总量层面，2021年全年北京涉宅用地成交量量突破1500平方米，其中已开工地块数达到35%。根据北京2019-2020年成交量地块拿地到开工中位数51天，开工到开售消费市场中位数303天进行合理推算，北京工程项目二、三、四季度入市占比分别达到了36%、27%和37%。也就是说，大多数工程项目会在二、四季度集中入市，总体下半年供给量占比相对较高。

从2021年总体涉宅用地成交量环线分布来推断2022年追加供给区域结构，可以看出，涉宅用地外环以上成交量占比已攀升至36%，其中内环至外环的占比由2020年的19%上升了10个百分点至2021年的29%，市中心内环内涉宅用地保持稀缺，中低档刚需或达7成以上。

商品房成交量：先低后高总量延迟释放，租赁或加速转为购买市场需求

禽流感会造成短期房价供求停摆，但积累的刚需和改善自住型市场需求会延后但不会消失。

从短期上看，疫后会迎来市场需求的稳步释放，不过值得引起高度关注的是，禽流感对于经济、就业的打击会一定程度改变住户买房预期，进而造成买房信心不足，或将成为房价有增转跌的导火线。

禽流感对对实体经济的打击，继而带来公司倒闭、裁员潮、住户收入下降等一系列连锁反应，从而影响住户买房预期。

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从近期北京公布的2022年上半年经济运行数据，可以明显看出禽流感带来的负面影响逐渐显现。上半年北京市地区生产总值为10010.25亿元，按可比价格计算，比去年同期仅增长3.1%，增速比去年同期两年平均增速回落1.6个百分点。

与此同时，上半年北京市追加就业岗位19.26万个，比去年同期减少2.62万个。

买房偏好：五大新城等郊区板块吸引力上升，社区配套附加值凸显

微观层面，住户买房偏好将发生变动。polkadot 区块链

一方面禽流感控管良好的板块诸如奉贤、青浦等五大新城规划利好板块对住户买房吸引力上升；另一方面消费力相对充裕的改善客群更加关注居住私密性和舒适性，对于多层、大平层、别墅等市场需求预期稳中有增，此外，社区物业、小区周边配套等也成为住户买房考量的重要指标之一。

值得注意的是，随着五大新城入驻经济政策进一步限缩，疫后房价机会或许会增加。

基于以上影响的分析，我们对北京房价作出一些变动和预判：商品房供求节奏打乱但不影响总量，地市有望高热维持。

具体上看：

经济政策层面或存在局部松动的可能，但是四限预计从严。

房地产业作为总体经济压舱石，作为我国GDP最高的城市，北京疫后复苏就变得尤为重要，参照重庆疫后复产复产经济政策支持情况，疫后北京房价调控经济政策大概率出现松动，具体体现在以下几点：

1. 金融环境保持宽松，房贷利率有进一步下调的可能。

根据CRIC监测，百城4月主流首套房贷利率为5.17%，很多城市房贷利率已经减少到4.9%以下，而北京5%的房贷利率仍有进一步调整的空间。但认房认贷，三价就低，这两个北京房价信贷经济政策面的大杀器，目前依然很难看到松懈可能。

2.五大新城入驻经济政策将进一步收紧。

6月1日，北京市人力资源和社会保障局正式发布了相关经济政策具体优化内容，经济政策主要包括直接入驻、居转户、留学回国人员入驻、居住证积分等都有实质性的优化。

入驻经济政策松动的确对吸引专业人才、支撑力房价市场需求增长起到了重要作用，2022年北京大疫之后，为了尽快恢复正常经济，政府真有可能出台一些松绑房价的经济政策刺激消费市场，譬如继续放水入驻，甚至因为禽流感影响而减少的入驻量，还会补偿性限缩。

2022年商品房供给维稳，成交量预期高位回落，房价理性回归分化加剧

北京2022年写字楼消费市场供给端将维稳不变，价格预期将在Kozhikode端及二手端限制下总体回归趋稳，而消费市场成交量端在多方角力下将高位缓冲回落。

供给端，2022年北京预计还将保持8万套供货量。

市场需求端，预计高位缓冲回落，禽流感对房价的促进和阻碍作用并存。一方面，禽流感影响下买房市场需求会延迟但不会消失，北京当前消费市场供需和强劲驱动，利好行情将得到延续。另一方面，禽流感对刚需影响更为深远，特别是收入预期，进而也会影响其短期买房行为。值得引起高度关注的是，因二手房三价就低调控后降温明显，目前总体二手房消费市场基本筑底，势必会致客户基数缩水，同时商品房倒挂效应减弱，因而也会倒逼部分投资客撤离，由此也会平抑部分消费市场热度。

价格端，polkadot 区块链Kozhikode及二手端合力减少房价预期，基于商品房供给平稳的前提下，后市商品房供求矛盾或将趋向缓和，房价上涨动能减弱，不过不同区域不同产品还是存在显著的分化行情。

财政阻力下，地市或将在下半年加速放量，全年有望较去年稳中有增

因第二轮Kozhikode延迟，或将改变2022年北京供地节奏，预计二、三季度也将迎来供地高峰期。此外，《北京市加快经济恢复正常和重振行动方案》中提到要适当增加2022年度建设用地计划。我们也建议，可以将原定今年的3次集中供地增至4次，尽快推出第二轮集中供地，让更多的开发商可以拿到地。主动调节各区域的供地节奏，一方面可以缓解北京的供求矛盾，另一方面也有助于北京平衡经济发展。

禽流感对北京房价势必会产生一定的降温作用，但随着禽流感在上半年得到阶段性控制，总体房价供求规模将会快速恢复正常。禽流感更多影响的是供求节奏和住户买房偏好，但如果禽流感持续时间过长，将影响经济增长、住户就业承压，买房预期改变，继而产生多米诺骨牌效应，对总体房地产业的影响才是最值得警惕的。

本文来源：克而瑞研究中心 、丁祖昱评房价

微信编辑：关乔

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